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一季度我省房地产市场及信贷运行分析

 

2015年一季度,国家房地产市场调控政策进一步放松:2月,中央三部委取消部分公积金业务收费项目;3月,中央各部委从土地、建设规划、信贷、房产税等多个方面对房地产市场进行微调,特别是3月30日,央行出台《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,全省房地产市场信心得到一定提振。记者在采访中了解到,当前陕西省房地产市场供求关系逆转的局势难以彻底改变,市场整体将以调整为主,“去泡沫”和“去库存”将分别成为政府和房地产企业的主要任务。
    值得关注的是,随着我省城镇化进程的稳步推进和居民改善性住房需求的不断上升,房地产市场需求不会出现大幅萎缩,改善型住房需求的释放程度将决定未来市场的总体走向。 

    市场运行呈现三大特点
    据记者调查,今年一季度我省房地产市场运行呈现三大特点:一是房地产开发投资下滑明显,房地产市场仍在调整中。2015年一季度,陕西全省房地产开发投资完成328.57亿元,同比下降5.2%,增速较去年同期降低19.7个百分点,增速下滑幅度为近两年来新高。房地产开发投资增速从去年7月份以来33.7%一直持续回落,显示全省房地产新开工项目不足,投资意愿下降,房地产市场仍处调整之中。
    二是全省土地购置面积大幅增长,房屋施工面积增速有所下滑。2015年一季度,陕西房地产开发企业土地购置面积为25.34万平方米,同比增长219.3%,增速较上年同期大幅提高307.1个百分点,土地成交价款6.82亿元,同比增长340.1%,增速较上年同期大幅提高426个百分点,显示出在全省经济整体不景气背景下,政府土地供应量增加,整体价格下滑明显,房地产企业购地囤地热情高涨。但是全省商品房屋施工面积15999.93万平方米,同比增长8.6%,增速较去年同期降低3个百分点,其中,本年房屋新开工面积601.5万平方米,同比降低18.7%。商品房竣工面积237.96万平方米,同比降低21.4%,增速较去年同期降低5.6个百分点。有关专家提示:房屋新开工面积、竣工面积增速出现显著下滑,应警惕可能导致的未来商品房供应不足风险。
    三是商品房成交量依旧低迷,房地产市场去库存压力加大。一季度,国家房地产市场调控的限购、限贷等政策有所放松,央行持续出台降准、降息政策,商业银行的信贷环境进一步宽松,但陕西省销售市场依旧呈现“量价齐跌”局面,显示出前期一系列刺激措施效果尚待进一步显现。2015年一季度,全省商品房销售面积达357.96万平方米,同比下降18%,增速较去年同期下降28.3个百分点;商品房销售额实现185.48亿元,同比增长16.4%,增速较去年同期下降6.78个百分点。商品房屋待售面积达399.16万平方米,同比下降22.4%,去库存压力加大,需要市场较长时间消化。有关专家指出,从趋势上分析,受居民持币待购、房价相对偏高、股市“虹吸效应”等因素影响,商品房销售面积和销售额增速从2014年下半年以来持续下降,普遍为负增长。
    房地产贷款稳中有降 但保障性住房信贷支持力度进一步增强
    据了解,2015年一季度,陕西全省房地产贷款稳中有降,但保障性住房的信贷支持力度进一步增强。截至一季度末,全省金融机构房地产贷款余额4226.69亿元,同比增长23.1%,增速同比降低1.2个百分点,较年初新增227亿元,同比多增36亿元。
一是房地产开发贷款高速增长,地产开发贷款提速。一季度末,全省房地产开发贷款余额1404.68亿元,同比增长41.1%,增速较去年同期提高4.5个百分点,高于全部房地产贷款增速18个百分点,较年初新增125.4亿元,同比多增43.7亿元。其中,地产开发贷款余额486.1亿元,同比增长62.3%,较去年同期提高21.7个百分点,对整体贷款增速拉动作用明显增强,房产开发贷款余额918.55亿元,同比增长34.7%,与去年同期基本持平。
    二是保障性住房贷款较快增长,金融支持力度进一步增强。保障安居工程作为房地产市场的生力军,金融对保障性住房的贷款发展较为迅速,自2010年末以来一直呈现快速增长态势。一季度末,保障性住房开发贷款余额为403.36亿元,同比增长30.6%,增速较去年同期提高2.2个百分点,高于房地产贷款增速7.5个百分点,占房地产开发贷款的比重持续增长,较年初新增46.2亿元,同比多增23.3亿元,显示出在人民银行宏观调控引导下,全省金融机构不断调整信贷结构,加大对保障性住房建设的信贷支持力度。
    三是居民购房贷款增速放缓,购房成本基本稳定。一季度末,全省金融机构购房贷款余额2796.5亿元,同比增长14.7%,增速较去年同期降低5.2个百分点,较年初新增99.6亿元,同比少增6.7亿元。其中,个人住房贷款余额2598.9亿元,同比增长15.8%,增速同比降低3.8个百分点,占房地产贷款的61.5%,仍是影响房地产贷款变化的绝对权重因素。全省各商业银行有效贯彻落实差别化住房信贷政策,首套房贷款占比达到95%以上,监测显示,自年初以来,各商业银行对于首套住房贷款以基准利率为主,利率下浮优惠有所减少。
 近期应特别关注三大问题
    调查采访中,有关专家告诉记者,当前陕西房地产市场应特别关注三大问题:一是房地产调控政策密集出台,但效应尚待进一步显现。2015年1-2月央行的降准、降息;3月国土资源部、住房和社会保障部、人民银行、财政部、国家税务总局等部委分别从土地供应保障、住房建设结构、房贷首付比例及利率调整、二手房交易税下降等方面对房地产市场进行调控;各项房地产宽松政策密集出台。但在目前我国整体经济下行压力增加,经济发展呈中低速发展的新常态背景下,调控政策的出台又大多在3月末,政策效应对1季度的数据产生的影响较小,市场继续延续2014年以来的低迷状态。但从长期来看,房地产政策调控符合目前我国房地产市场变化总体现状,有利于促进整个市场健康发展。
    二是市场销售低迷,住房空置率偏高。虽然全省房地产市场中刚性和改善性需求仍占主导地位,但是房价不断上涨,房地产政策不断深入执行,消费者对后期市场发展的不确定性增强等众多因素导致市场总体销售低迷,这不仅反映在商品房销售的量价齐跌上,也反映在市场存量房销售缓慢上。以西安市为例,2015年一季度末全市商品房空置面积达176.28万平方米,较去年同期增长44.93%,增幅上升了13.32个百分点,其中住宅空置面积132.11万平方米,同比增长26.94%,全市商品房库存量的消化周期大概需要22个月以上。
三是市场供需结构发生变化,买方市场逐步占据主位。伴随市场的深度调整,以及政策长效机制的推进,长期以来支撑房地产投资性需求的住房因素正在消退,“限购”、“限贷”的松绑,为市场在楼市资源配置中发挥决定性作用提供了基础条件。有关专家提醒,今年李克强总理在政府工作报告中提出“要支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”。对比2014年政府工作报告内容,今年的房地产工作中没有出现“调控”,而用的“支持”和“促进”。对此改变,陕西部分专家学者、房地产企业、金融机构认为目前房地产市场重心已经发生改变,市场的真正核心转到消费者(购房者)一方,对于房地产企业和中介机构来说,必须认真研究购房者的需求,做好产品设计,才能赢得市场,赢得消费者。


 

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